نکات مهم مالیاتی قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون جدید و نوآورانهای است که هدف از وضع آن تسهیل صدور اسناد رسمی است. کمرنگ بودن اسناد رسمی املاک در کشور مشکلات عدیدهای را به وجود آورده و مطابق بررسیهای صورت گرفته حدود ۸۰ درصد پروندههایی که در مراجع قضایی وجود دارند مستقیم یا غیرمستقیم ناشی از موضوع کمرنگ بودن اسناد رسمی در کشور است. این قانون با هدف تسهیل در صدور اسناد رسمی وضع و از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲ لازمالاجرا شد.
به گزارش حامی مالی؛ یکی از روشهایی که این قانون برای تسهیل در این موضوع ایجاد کرده است حذف موانع پیش روی صدور اسناد است. یکی از این موانع لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم و اتلاف زمانهایی است که برای متقاضی اسناد رسمی اتفاق میافتاد. این قانون صراحتاً لزوم اخذ گواهی موضوع ماده (۱۸۷) را منتفی و منسوخ اعلام کرده است. به عبارت دیگر به موجب این قانون و از تاریخ ۱۴۰۳/۴/۲ سازمان امور مالیاتی هنگام نقل و انتقال املاک، امکان صدور گواهی ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم و اخذ بدهیهای مالیاتی که مربوط به ملک مورد معامله است را ندارد و کسی که درخواست نقل و انتقال ملک خود را دارد با مراجعه صرف به دفاتر اسناد رسمی، تمام مالیات متعلق او محاسبه و به او اعلام میشود و فرد در همان دفترخانه آن را پرداخت میکند.
مالیات متعلق هم مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم به نرخ ۵ درصد و همچنین مالیات حق واگذاری محل به نرخ ۲ درصد از مأخذ همان وجوه اعلامی از طرف مؤدی حین انجام نقل و انتقال است. همچنین جهت تسهیل محاسبات مالیاتی و پرداخت چنانچه این میزان کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی باشد همان ۲۵ برابر به عنوان مأخذ به حساب میآید.
پس از طراحی این سازوکار به موجب قانون، سازمان امور مالیاتی بخشنامهای به شماره ۶۳۰۰۲ در تاریخ ۱۴۰۳/۸/۲۶ تحت عنوان نحوه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر کرد که با توجه به اهمیت این بخشنامه و نوآوریهایی که به همراه داشته است بررسی آن ضروری است.
در خصوص بخشنامه فوق، حسین عبداللهی، مدیرکل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی کشور میگوید: اولین اتفاقی که در این بخشنامه افتاده است شفافیت هر چه بیشتر در بحث مقررات گذاری مالیاتی است. بدین صورت که برای اولین بار در تاریخ مقررات گذاری مالیاتی و مطابق این بخشنامه تمام مقرراتی که از بخشنامه اصلی متأثر میشدند (همه یا قسمتی از حدود ۴۱ بخشنامه) نسخ کلی یا جزئی شدند.
در این بخشنامه جدید سازمان امور مالیاتی کشور طی یک اقدام خوب و نوآورانه تمامی ۴۱ بخشنامه منسوخ را فهرست کرده و اجزا یا قسمتهای کلی که میبایست تحت تأثیر قرار گرفته و نسخ شوند را مشخص کرد و اعلام نسخ کرده است.
تکلیف قانونی در قوانین برنامه توسعه، قوانین تسهیل صدور مجوزهای کسبوکار، سیاستهای کلی اصل ۴۴ و سیاستهای کلی اقتصاد مقاومتی همه و همه مبین لزوم ایجاد شفافیت در وضع مقررات مالیاتی است و به موجب این بخشنامه نسبت به ۴۱ مقرره مالیاتی شفافیت ایجاد شده است که اقدام ارزشمندی است که از جانب سازمان امور مالیاتی کشور صورت گرفته است.
به گفته عبداللهی، ویژگی دیگر این بخشنامه، ایجاد یکسری فرایندها به منظور به حداقل رساندن احتمال اختلاف میان ممیز با مؤدی است. به عنوان نمونه مطابق تبصره (۱) بند (۱) این بخشنامه اخذ مالیات حق واگذاری محل صرفاً از اراضیای ممکن است که کاربری آنها اداری یا تجاری باشد. این موضوع میتواند منشأ اختلاف بین ممیز و مؤدی باشد. بدین صورت که ممکن است مرجع تشخیص دهنده این کاربریها مورد اختلاف این دو قرار بگیرد. لذا در این بخشنامه مراجعی که ذیصلاح هستند برای تعیین نوع کاربری این املاک به صورت شفاف مشخص شده اند.
وی در ادامه میگوید: اما در عین حال این بخشنامه شرایط خاصی را نیز پیشبینی کرده است که براساس آن ممکن است یک مرجع تشخیص دهنده برای نوع کاربری اراضی از قلم افتاده باشد. در این حالت و به منظور عدم ایجاد چالش میان مؤدی و ممیز مالیاتی، مطابق بخشنامه سازمان، استعلام لازم در این خصوص از ستاد سازمان صورت خواهد گرفت و سازمان امور مالیاتی بررسی و اعلام نظر نهایی خواهد کرد.
مدیرکل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی سازمان امور مالیاتی به سازوکار دیگری در بخشنامه اشاره میکند که مطابق آن اخذ مالیات ناحق از مؤدی امکان پذیر نیست. به گفته او ممکن است بعد از اینکه شخص به دفترخانه رفت اسناد و مدارکی به دست سازمان امور مالیاتی برسد مبنی بر اینکه شخص مذکور میبایست مالیات بیشتری پرداخت کند. در این شرایط تنها به موجب رأی صریح و قطعی مراجع قضایی و یا اقرار، اعلام و ابراز کتبی و صریح مؤدی مبنی بر اینکه وجوه بیشتری بابت نقل و انتقال ملک دریافت کرده است امکان مطالبه مالیات بیشتر وجود دارد.
اما نکته بعدی که در این بخشنامه قابل ذکر است کم شدن تکالیف، اقدامات و زحماتی است که برای مؤدیان مالیاتی قابل تصور بود. به طور مثال چنانچه مؤدی ادعای معافیت و یا عدم شمول نسبت به پرداخت این نوع مالیات را داشته باشد نیاز به مراجعه او به ادارات مالیاتی و پیگیری او از آن مراجع نیست و به دفترخانهها اعلام شده تا براساس فرایند سیستمی موجود، موضوع مذکور را به طور مستقیم از سازمان امور مالیاتی استعلام نمایند. سازمان هم موظف است جواب استعلام مذکور را ظرف مدت ۲۰ روز به دفترخانه اعلام نماید تا مؤدی نیاز به پیگیری مجدد و مراجعه مکرر به ادارات مالیاتی نداشته باشد.
موضوع دیگری که عبداللهی به آن اشاره میکند عدم نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه براساس این بخشنامه است. در این راستا در بند (۵) این بخشنامه آمده است چنانچه مؤدی براساس ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مالیاتهای مذکور را پرداخت نماید دیگر نیاز به ارسال و تسلیم اظهارنامه موضوع ماده (۸۰) قانون مالیاتهای مستقیم را ندارد.
نگاهی به ابعاد مختلف این بخشنامه نشان میدهد سازمان امور مالیاتی کشور تلاش کرده است با صدور این بخشنامه و اجرای آن، زمینه تسهیل کار مؤدیان و ارتقا فرایند سیستمی سازی امور محوله بر عهده سازمان امور مالیاتی را فراهم آورد تا گام مهمی در راستای ایجاد هر چه بیشتر شفافیت مالیاتی و مقررات گذاری مالیاتی برداشته شود.
